Legalizacja samowoli budowlanej oczywiście nie jest obowiązkowa. Organ nie może przymusić inwestora/ właściciela do podjęcia czynności zmierzających do zalegalizowania robót, które zostały uznane za nielegalne. Jeżeli jednak inwestor/ właściciel nie podejmą właściwych kroków zmierzających do legalizacji, organ nadzoru 2/ Procedura zmiany sposobu użytkowania. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, omówiona powyżej, wymaga co do zasady zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (starosta / prezydent miasta w przypadku miasta na prawach powiatu). W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób Legalizacja samowoli budowlanej - Legalna Budowa. O samowoli budowlanej możemy mówić wtedy, gdy obiekt budowlany lub jego część jest w trakcie budowy albo został już wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę, bądź też bez zgłoszenia robót albo gdy właściwy organ wniósł sprzeciw od zgłoszenia. Do samowoli budowlanej cash. Chcąc rozpocząć większość prac budowlanych musimy zdobyć pozwolenie na budowę lub chociaż zgłosić zamiar ich wykonania. Co jednak zrobić w sytuacji, kiedy postawiliśmy budynek a nie dopełniliśmy wszystkich potrzebnych formalności? Podpowiadamy, jak zalegalizować samowole budowlaną. Zobacz najnowsze GALERIE na serwisie Problem z legalizacją samowoli budowlanej może pojawić się nie tylko w przypadku, kiedy postawimy budynek nie dopełniając wszystkich formalności. Problem, może pojawić się również w sytuacji, kiedy kupimy od kogoś dom, który powstał bez pozwolenia na budowę. W takiej sytuacji, to na nas spoczywa obowiązek wyjaśnienia całego zamieszania. Jeśli nie podejmiemy walki o zalegalizowanie samowoli budowlanej, może okazać się, że będziemy musieli zburzyć budynek. Polecany produkt: Jak bronić swoich praw przed bankiem, komornikiem, nieuczciwym sprzedawcą? Polecany produkt: Utrzymanie czystości i porządku w gminach - Poradnik Polecany produkt: Zwrot VAT za materiały budowlane - Poradnik Czym jest samowola budowlana? – Przepisy nie wprowadzają definicji samowoli budowlanej i oficjalnie nie istnieje takie pojęcie. W praktyce za nielegalną uznaje się budowę, przebudowę lub rozbiórkę obiektu bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu przez urząd, istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę oraz przystąpienie do użytkowania obiektu bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Niedopuszczalna jest również zmiana sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, czyli np. zrobienie kawiarni z budynku mieszkalnego – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu Zobacz także: Jak odrolnić działkę? – To, czy uda nam się zalegalizować samowolę, zależy od wielu czynników. Inaczej rozpatrywane są sprawy dotyczące budynków wybudowanych przed 1 stycznia 1995 r. (czyli przed wejściem w życie nowego prawa budowlanego) inaczej postawionych po tym terminie, a jeszcze inaczej nielegalnych zmian w projekcie podczas trwającej inwestycji. W wielu wypadkach legalizacja nie jest taka prosta, często też trzeba za nią słono zapłacić – podkreśla Krzysztof Jóźwiak z portalu Zwolnienie z opłat legalizacyjnych może ominąć nas jedynie w przypadku, kiedy sprawa dotyczy budynku wybudowanego przed 1 stycznia 1995 r. Stosuje się wtedy przepisy prawa budowlanego z 1974 r, które umożliwiają legalizację samowoli, ale pod warunkiem, że wybudowane bez pozwolenia budynki znajdują się na działce, która zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym, jest przeznaczona pod zabudowę tego rodzaju i nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia. – Aby zalegalizować taką samowolę, trzeba wystąpić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą, że obiekt nadaje się do użytku – mówi analityk rynku nieruchomości portalu Jarosław Jędrzyński. – Największą trudnością może być udowodnienie, że budowa zakończyła się co najmniej 17 lat temu. Nie zawsze zachowały się bowiem archiwalne dokumenty w urzędach. Warto odszukać stare rachunki za prace i materiały budowlane, zeznania świadków, jako dowód mogą też posłużyć archiwalne zdjęcia lotnicze – zauważa Krzysztof Jóźwiak z portalu Zobacz także: Na jakie prace nie potrzeba pozwolenia? Legalizacja samowoli budowlanej budynków wybudowanych po 1994 roku Legalizacja samowoli budowlanej, której budowę zakończono po 1994 r., możliwa jest tylko wtedy, gdy spełnione są dwa warunki: zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Gdy te warunki nie są spełnione budynek czeka rozbiórka. Jeśli budynek jest w trakcje budowy, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych i rozpocznie się procedura legalizacyjna. Aby wszystko przebiegło pomyślnie, powinniśmy zebrać komplet dokumentów. Będzie nam potrzebne zaświadczenie o zgodności inwestycji z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego. Jeśli takiego planu nie ma, powinniśmy postarać się o decyzję o warunkach zabudowy. Dokument ten możemy dostarczyć powiatowemu inspektorowi nadzoru budowlanego także w trakcie postępowania. Potrzebować będziemy również będą cztery kopie projektu budowlanego wraz z opiniami i uzgodnieniami oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zobacz także: Dział - Umowy Ile to wszystko kosztuje? Warunkiem niezbędnym procesu legalizacji samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego jest uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Wylicza się ją według następującego wzoru: stawkę 500 zł mnożymy przez 50 i przez odpowiedni współczynnik, który zależy od kategorii obiektu i jego wielkości. Opłaty nie są małe, dla przykładu w przypadku domu jednorodzinnego będzie to kwota 50 tyś zł, legalizacja garażu lub budynków gospodarczych kosztuje 25 tys. zł. – Zasadnicza różnica pomiędzy legalizacją budowy wymagającej pozwolenia a budowy na zgłoszenie dotyczy opłaty legalizacyjnej. W przypadku samowolnej budowy bez zgłoszenia opłaty są dużo niższe i wynoszą 2,5 lub 5 tys. zł. – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu Po wniesieniu opłaty legalizacyjnej nadzór budowlany zatwierdza projekt i zezwala na wznowienie robót budowlanych (jeśli samowolna budowa nie została zakończona). Obowiązkiem Inwestora jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Jeśli obiekt jest ukończony, nadzór budowlany ograniczy się do zatwierdzenia projektu. Zobacz także: Dział - Dom i Działka Zmiany w projekcie podczas jego budowy Samowola budowlana to także dokonane zmiany w projekcie podczas budowy lub przebudowy domu, bez uzyskania na nie zgody. Niestety, przepisy prawa nie definiują precyzyjnie i jednoznacznie granicy między istotnym a nieistotnym odstępstwem od projektu. Upraszczając można przyjąć, że istotne zmiany to te, które wymagają pozwolenie na budowę. – W takiej sytuacji musimy wstrzymać inwestycję (jeśli jeszcze się toczy), złożyć wniosek o legalizację, dołączyć do niego nowy projekt zamienny i czekać na decyzję o zatwierdzeniu projektu i wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Na koniec inwestor musi dodatkowo uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu – podsumowuje Krzysztof Jóźwiak z portalu Zobacz najnowsze GALERIE na serwisie Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu Przede wszystkim trzeba sięgnąć do przepisów poprzedniej ustawy Prawo budowlane z 1974 roku. Istnieje natomiast możliwość wyboru przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w zależności od tego które są lepsze dla właścicieli (te z daty powstania samowoli, czy z daty orzekania organu nadzoru budowlanego). Do obiektów wybudowanych bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, czyli powstałych w warunkach samowoli budowlanej, których realizację zakończono przed 1 stycznia 1995 r., nie stosuje się obowiązującej obecnie ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2010, nr 243, poz. 1623 ze zm.; dalej powoływana jako: PB), lecz przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. (Dz. U. z 1974 r. Nr 38, poz. 229 ze zm.; dalej powoływana jako: PB z 1974 r.). Wynika to z art. 103 ust. 2 PB, który stanowi, iż art. 48 ww. ustawy nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy lub w stosunku do których zostało wszczęte postępowanie administracyjne przed tym takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe, tj. przepisy ustawy PB z 1974 r. Wskazać należy, iż obiektem budowlanym w rozumieniu art. 2 ust 1 PB z 1974 r. są stałe i tymczasowe budynki lub inne stałe i tymczasowe budowle. Budowę obiektu budowlanego można rozpocząć – stosownie do art. 28 ust 1 PB z 1974 r. – po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Zalegalizowanie obiektu powstałego w warunkach samowoli budowlanejW przypadku realizacji obiektu budowlanego w warunkach samowoli budowlanej (tj. bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę) ma zastosowanie art. 37 ust. 1 PB z 1974 r., w którym ustawodawca uregulował możliwość legalizacji samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego. Taki obiekt może zostać zalegalizowany przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, do którego osoba uprawniona (najczęściej właściciel) powinna zwrócić się z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie, zawierającego inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną, potwierdzającą przydatność obiektu do inspektor nadzoru budowlanego może jednak wydać nakaz rozbiórki takiego obiektu. Jest on uzależniony, od naruszenia przepisów obowiązujących w okresie budowy i położenia obiektu budowlanego na terenie, który, zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym, nie jest przeznaczony pod zabudowę albo jest przeznaczony pod innego rodzaju zabudowę (art. 37 ust. 1 pkt 1 PB z 1974 r.).Należy zadać pytanie, wg jakich kryteriów organ nadzoru budowlanego I instancji winien badać kwestie zgodności budowy z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym. Czy kwestia ta powinna być oceniana wg przepisów o planowaniu przestrzennym, obowiązujących w chwili wydawania decyzji przez organ nadzoru budowlanego, czy może w momencie powstania samowoli budowlanej?Stawki maksymalne podatków i opłat lokalnych na 2013 rokIle zapłacisz PIT przy sprzedaży domu, mieszkania lub działki? Orzecznictwo NSAOrzecznictwo w tym względzie jest bardzo rozbieżne. Z jednej strony Naczelny Sąd Administracyny w swoim orzecznictwie stał na stanowisku, iż "istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy jest to, jaki plan obowiązywał w dacie budowy przedmiotowego obiektu, a nie to, jaki plan będzie obowiązywał w przyszłości" (zob. wyrok NSA z dn. r., sygn. akt: IV SA 196/06, LEX Omega nr 47287). Stanowisko to zostało potwierdzone przez NSA w wyroku z dn. r., sygn. akt: II OSK 426/07, LEX Omega nr 486430, w którym wskazano, iż "wykładnia art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229, ze zm.) upoważnia do przyjęcia, że zawarty w tym przepisie wymóg zgodności z przepisami o planowaniu przestrzennym wiąże się z datą realizacji samowoli budowlanej. Na inną interpretację tej normy nie pozwalają ani przepisy ustawy Prawa budowlanego, ani treść przepisów wprowadzających kolejne zmiany ustaw Prawa budowlanego, ani też zasady logicznego rozumowania".Z drugiej strony Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 listopada 2007 r., (sygn. II OSK 1454/06), wskazał, iż „stosując przepis art. 37 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) w związku z art. 103 ust. 2 Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) organ nadzoru budowlanego powinien ustalić przeznaczenie terenu na którym położony jest obiekt budowlany będący przedmiotem postępowania - według przepisów o planowaniu przestrzennym, w tym przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązujących w dacie rozstrzygania sprawy przez ten organ.” (zob. również wyrok NSA z dn. r., sygn. akt: II OSK 1648/08, wyrok NSA z dn. r., sygn. akt: II OSK 878/09).Z przytoczonych orzeczeń wynika, iż stanowisko NSA w kwestii zgodności budowy z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym nie jest to na stwierdzenie, iż jeżeli obydwa odmienne stanowiska są wyrazem zgodności działalności organów nadzoru budowlanego z prawem, to znaczy, że i jeden, i drugi sposób działania jest prawnie właścicieli samowoli budowlanej oznacza to możliwość dokonania legalizacji w oparciu o względniejsze dla nich przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym, tzn. bądź z daty powstania samowoli budowlanej, bądź z daty orzekania organu nadzoru budowlanego, jeśli oczywiście którekolwiek z nich umożliwają zalegalizowane samowolnie wzniesionego obiektu budowlanego. Pomimo obowiązujących od dziesiątek lat wymogów w zakresie legalności prowadzenia robót budowlanych, a także pomimo możliwości ich późniejszej legalizacji, nadal istnieje w Polsce ogromna ilość tzw. samowoli budowlanych. Czy nowelizacja Prawa budowlanego wpłynie pozytywnie na uporządkowanie takich spraw? przepisyPostępowania ws. różnego rodzaju samowoli budowlanych stanowią istotną część postępowań prowadzonych przez organy nadzoru budowlanego. Na ogół są to jednak postępowania wszczęte na skutek donosów osób trzecich lub ujawnione przez same organy nadzoru, rzadko zdarzają się natomiast przypadki, w których sam inwestor/właściciel występuje z wnioskiem o dokonanie następczej legalizacji. Często są to sprawy dotyczące inwestycji zrealizowanych przed wielu laty (nawet przed wejściem w życie obowiązującej obecnie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane[1]). Większość z takich spraw dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych i obiektów gospodarczych, choć niejednokrotnie dotyczą one również innych obiektów, w tym nawet hoteli, magazynów czy budynków przemysłowych. W tym zakresie obowiązujące dotąd przepisy nie przewidują bowiem żadnej cezury czasowej, odmienna może być jedynie procedura, która znajduje zastosowanie w danej sprawie. Niejednokrotnie aktualnymi właścicielami nieruchomości nie są już pierwotni inwestorzy, lecz nowe osoby – spadkobiercy inwestora lub nabywcy nieruchomości z rynku wtórnego. Oni sami często są zaskoczeni ujawnieniem samowoli budowlanej, której dopuścił się inwestor (np. członek rodziny). Często nawet sam inwestor jest zaskoczony, że na realizację danych robót budowlanych – których zakres czy też waga wydają mu się niewielkie – należało uzyskać pozwolenie na budowę lub dokonać uprzedniego samowoli budowlanej przez organ nadzoru budowlanego powoduje jednak konieczność wszczęcia postępowania legalizacyjnego. W najlepszym wypadku może się ono zakończyć – przy spełnieniu szeregu warunków – legalizacją samowoli, co jednak często wymaga uiszczenia bardzo wysokiej opłaty legalizacyjnej. W najgorszym przypadku wydany może zostać nakaz rozbiórki legalizacja na uproszczonych zasadachOpublikowany projekt ustawy nowelizacji Prawa budowlanego[2] przewiduje kolejne zmiany w Prawie budowlanym, które po raz kolejny mogą niekorzystnie wpłynąć na jego czytelność. Nadal bowiem – pomimo wielokrotnych zapowiedzi – nie została uchwalona nowa ustawa, a ta obowiązująca od 1995 r. zmieniana była już około 100 nowelizacja wprowadza odrębną możliwość dobrowolnej legalizacji samowoli przez właściciela lub zarządcę dla obiektów wybudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez wymaganego zgłoszenia (albo pomimo wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia), których budowa została zakończona co najmniej 20 lat wcześniej. Zgodnie z projektem, taka legalizacja będzie mogła być dokonana na uproszczonych zasadach, tj. bez konieczności uiszczenia opłaty legalizacyjnej oraz bez konieczności przedłożenia projektu budowlanego, a także zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub – w przypadku braku obowiązującego planu – decyzji o warunkach zabudowy).Zamiast tego konieczne będzie złożenie zawiadomienia o zakończeniu budowy, zawierającego imię i nazwisko lub nazwę właściciela obiektu budowlanego, adres obiektu, kategorię obiektu i dotychczasowy lub zamierzony sposób użytkowania oraz datę zakończenia budowy. Do zawiadomienia przy tym należy załączyć: – oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, – oświadczenie, że od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, – geodezyjną inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego, – ekspertyzę techniczną, sporządzoną przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane potwierdzającą, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi i pozwala na jego bezpieczne użytkowanie zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem uproszczona procedura będzie mogła jednak znaleźć zastosowanie pod warunkiem, że do chwili złożenia ww. zawiadomienia nie zostało wszczęte przez organ nadzoru budowlanego postępowanie w sprawie budowy danego przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w zawiadomieniu, organ nadzoru budowlanego wydać ma postanowienie o obowiązku uzupełnienia braków w określonym terminie. Ich nieuzupełnienie bądź też stwierdzenie przez organ niespełnienia wymaganych warunków skutkować mają wniesieniem przez organ sprzeciwu. Sprzeciw wydany zostanie również w sytuacji, gdy z przedłożonej ekspertyzy technicznej wynikać będzie, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie życia lub zdrowia ludzi i/lub nie pozwala na jego bezpieczne użytkowanie zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem przypadku niewniesienia przez organ sprzeciwu w terminie 30 dni od dnia doręczenia ww. zawiadomienia o zakończeniu budowy, nastąpić ma „automatyczna” legalizacja budowy. Równocześnie powstać ma uprawnienie do użytkowania obiektu budowlanego objętego czy przyzwolenie na naruszanie prawa?Zdania na temat projektowanych zmian są podzielone. Z jednej strony nasuwa się zarzut, iż powyższa nowelizacja stanowi de facto usankcjonowanie naruszenia prawa, jakim jest dokonanie samowoli budowlanej. Wątpliwości może również budzić arbitralność i zasadność wyznaczenia granicy czasu istnienia samowoli – 20 lat od zakończenia budowy – jako kryterium przesądzającego o możliwości skorzystania z uproszczonej procedury, w tym w szczególności braku obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej (dotąd procedura niewymagająca opłaty legalizacyjnej obejmowała jedynie samowole dokonane przed wejściem w życie aktualnie obowiązującego Prawa budowlanego, tj. przed 1 stycznia 1995 r). Kontrowersyjny jest również brak wymogu zgodności budowy z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania drugiej strony, zważyć należy, że postępowania prowadzone w takich sprawach przez organy nadzoru budowlanego są bardzo liczne i – jak już wyżej wspomniano – często dotyczą obiektów, które istnieją i są bez przeszkód użytkowane od wielu lat. Wielokrotnie odpowiedzialność z tego tytułu ponoszą np. spadkobiercy inwestora, którzy nie tylko sami nie dopuścili się samowoli, ale nawet nie mieli wiedzy o jej dokonaniu. Mimo tego, na gruncie obecnie obowiązujących przepisów prawa administracyjnego, samowola budowlana nie przedawnia się zatem, że kierunek projektowanych zmian jest słuszny – zmierzają one bowiem do odcięcia części spraw przysłowiową grubą kreską i uporządkowania stanu prawnego wielu nieruchomości oraz ograniczenia ilości wydawanych nakazów rozbiórki. Niewątpliwie pozostaje to w interesie właścicieli takich nieruchomości, a także służy zapewnieniu pewności obrotu. Co więcej, może to również pozytywnie wpłynąć na ograniczenie postępowań prowadzonych według dotychczasowych zasad przez organy nadzoru budowlanego, których nadmierne obłożenie tego typu sprawami niewątpliwie negatywnie wpływa na terminy rozpatrywania zarówno tych, jak i innych pokaże jednak – o ile nowelizacja zostanie przyjęta w tym kształcie – na ile zmiany te okażą się efektywne, tj. w jakiej skali osoby zainteresowane rzeczywiście skorzystają z nowej możliwości legalizacji, która – choć uproszczona – nadal wymagać będzie nie tylko podjęcia inicjatywy przez właściciela lub zarządcę obiektu i dopełnienia formalności, ale także pokrycia kosztów ekspertyzy technicznej i geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Doświadczenie pokazuje bowiem, że pozorne uproszczenia nie zawsze okazują się dobrze funkcjonować w praktyce, czego przykładem może być niewielka ilość budynków mieszkalnych jednorodzinnych, realizowanych na podstawie zg

legalizacja samowoli budowlanej z lat 70